부동산 임대를 운영하는 경우, 간주임대료는 반드시 알아야 하는 개념이에요. 보증금만 받고 월세를 받지 않는 경우에도 일정 수익이 발생했다고 간주되어 세금이 부과될 수 있기 때문이에요.
이번 글에서는 간주임대료 뜻, 적용 대상, 계산법, 법인 임대 시 고려해야 할 세금까지 자세히 설명해 드릴게요.
📌 다음 섹션에서 간주임대료의 개념을 설명해 드릴게요.
간주임대료 뜻
간주임대료란 임대인이 월세를 받지 않고 보증금만 받은 경우에도 임대 수익이 발생한 것으로 간주하여 세금을 부과하는 제도예요.
이는 월세를 받는 임대인과의 과세 형평성을 맞추기 위한 제도로, 보증금이 일정 금액을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
1. 간주임대료 적용 이유
- 임대인이 받은 보증금을 금융기관에 예치하면 이자가 발생할 수 있음
- 실제로 이자를 받지 않더라도 이자가 발생한 것으로 간주하여 과세
- 전세와 월세 간의 과세 형평성을 맞추기 위해 도입된 제도
2. 간주임대료 이자율
간주임대료는 국세청에서 매년 정하는 이자율을 적용해 계산돼요.
| 연도 | 적용 이자율 |
|---|---|
| 2023년 | 2.9% |
| 2024년 | 3.5% |
📌 보증금이 3억 원을 초과하는 경우, 일정 이자율이 적용되어 세금이 부과됩니다!
📌 다음 섹션에서 간주임대료 적용 대상을 알아볼게요.
간주임대료 대상
간주임대료는 모든 임대인에게 적용되는 것이 아니라 특정 조건을 충족해야 해요. 다음 요건을 만족하는 경우 간주임대료가 부과됩니다.
1. 부부 합산 3주택 이상 보유
- 부부가 공동 소유한 주택을 포함해 총 3채 이상을 보유하면 적용
- 주택 수에는 임대사업자로 등록하지 않은 주택도 포함
2. 보증금 총액 3억 원 초과
- 임대 중인 주택들의 보증금 합계가 3억 원 초과 시 간주임대료 대상
- 보증금이 3억 원을 초과한 부분만 과세됨
3. 특정 조건에 해당하는 주택 제외
- 주거 면적 40㎡ 이하 또는 기준 시가 2억 원 이하 주택은 간주임대료에서 제외
- 공공임대주택도 간주임대료 대상에서 제외됨
| 적용 조건 | 설명 |
|---|---|
| 부부 합산 3주택 이상 | 부부 공동 소유 포함 총 3채 이상 보유 |
| 보증금 3억 원 초과 | 임대 보증금 총액이 3억 원을 넘을 경우 적용 |
| 소형·저가 주택 제외 | 40㎡ 이하 또는 기준 시가 2억 원 이하 주택은 제외 |
📌 3주택 이상 & 보증금 3억 원 초과 시 간주임대료가 적용됩니다!
📌 다음 섹션에서 간주임대료 계산법을 알아볼게요.
간주임대료 계산법
간주임대료는 보증금이 3억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해 세금을 부과하는 방식이에요. 간단한 공식으로 계산할 수 있어요.
1. 간주임대료 계산 공식
(보증금 - 3억 원) × 60% × (임대 기간 일수 / 365) × 이자율
2. 계산 예시
- 보증금 총액: 5억 원
- 임대 기간: 1년(365일)
- 적용 이자율: 2024년 기준 3.5%
| 항목 | 계산 값 |
|---|---|
| 보증금 초과분 | 5억 원 - 3억 원 = 2억 원 |
| 과세 기준 금액 | 2억 원 × 60% = 1억 2천만 원 |
| 이자 적용 | 1억 2천만 원 × 3.5% = 420만 원 |
📌 간주임대료는 연 420만 원으로 계산됩니다!
보증금과 이자율이 변동될 수 있으니, 국세청 홈택스 간주임대료 계산기를 활용하면 더 정확한 값을 확인할 수 있어요.
📌 다음 섹션에서 법인 임대 시 세금 고려사항을 알아볼게요.
법인 임대 시 세금 고려사항
법인이 부동산을 임대할 경우 개인 임대와는 다른 세금 규정이 적용돼요. 특히, 시가 기준 임대료와 간주임대료 과세 여부를 꼼꼼히 확인해야 해요.
1. 시가 기준 임대료 적용
- 법인이 자회사나 계열사에 시가보다 저렴하게 임대할 경우, 국세청은 시세 수준의 임대료를 받았다고 간주하여 과세
- 임대료가 시가보다 낮으면 법인세 부담 증가 가능
2. 법인 간주임대료 계산
- 법인도 개인과 동일하게 보증금 3억 원 초과 시 간주임대료 과세 대상
- 과세 방식: (보증금 - 3억 원) × 60% × (임대 기간 / 365) × 이자율
- 2024년 적용 이자율: 3.5%
3. 법인 임대 시 추가 세금 부담
- 법인세: 개인보다 높은 세율(10~25%) 적용
- 부가가치세(VAT): 주거용 부동산은 면세, 상가 임대는 10% 부과
- 종합부동산세: 법인은 공제 없이 0.6~6% 세율 적용
| 세금 항목 | 적용 기준 |
|---|---|
| 법인세 | 임대 수익에 대해 10~25% 세율 적용 |
| 부가가치세 | 상가 임대 시 10% 부과, 주택은 면세 |
| 종합부동산세 | 공제 없이 0.6~6% 세율 적용 |
📌 법인 임대는 개인보다 세금 부담이 클 수 있어요!
법인으로 임대사업을 운영할 경우 시가 기준 임대료, 간주임대료, 법인세 등을 철저히 검토해야 해요.
📌 다음 섹션에서 간주임대료 관련 FAQ를 알아볼게요.
FAQ
Q1. 간주임대료는 어떤 경우에 적용되나요?
A1. 부부 합산 3주택 이상을 보유하고, 임대 보증금 총액이 3억 원을 초과하는 경우 적용됩니다.
Q2. 간주임대료 계산에서 제외되는 주택은?
A2. 주거 면적이 40㎡ 이하이거나 기준 시가 2억 원 이하인 주택은 간주임대료 계산에서 제외됩니다.
Q3. 간주임대료는 월세를 받는 경우에도 부과되나요?
A3. 아니요. 간주임대료는 월세를 받지 않고 보증금만 받는 경우 적용되며, 월세를 받는 경우에는 해당되지 않습니다.
Q4. 간주임대료 세금은 어떻게 신고하나요?
A4. 간주임대료는 종합소득세 신고 시 임대소득으로 포함되어 신고해야 하며, 국세청 홈택스를 이용해 간편하게 신고할 수 있습니다.
Q5. 법인이 임대할 경우 간주임대료가 적용되나요?
A5. 네, 법인도 간주임대료 적용 대상이며, 보증금 3억 원 초과분에 대해 과세됩니다. 또한, 법인은 시가 기준 임대료도 신경 써야 합니다.
Q6. 간주임대료 세금을 줄일 방법이 있나요?
A6. 일부 주택을 가족 명의로 변경해 주택 수를 줄이거나, 면제 대상인 40㎡ 이하 또는 2억 원 이하 주택을 활용하면 세금을 절감할 수 있습니다.
Q7. 간주임대료 이자율은 매년 변동되나요?
A7. 네, 국세청에서 매년 발표하는 이자율에 따라 변동됩니다. 예를 들어, 2023년 2.9%, 2024년 3.5%가 적용되었습니다.
Q8. 간주임대료 계산이 어려운데 어떻게 쉽게 계산할 수 있나요?
A8. 국세청 홈택스 간주임대료 계산기를 활용하면 보증금, 임대기간 등을 입력하여 간편하게 계산할 수 있습니다.
📌 간주임대료는 세금 부담을 초래할 수 있으니 미리 계산해 보고 대비하세요!
📌 핵심 정리
- 3주택 이상 & 보증금 3억 원 초과 시 간주임대료 적용
- 2024년 이자율 3.5%로 계산
- 40㎡ 이하 또는 2억 원 이하 주택은 간주임대료 대상 제외
- 월세를 받는 경우 간주임대료 적용 X
- 국세청 홈택스 계산기로 간단하게 계산 가능
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