📋 목차
부동산이나 주식을 자녀에게 넘기려 할 때, 가장 먼저 고민하게 되는 게 ‘양도냐, 증여냐’예요. 어떤 선택을 하느냐에 따라 수천만 원의 세금 차이가 발생하기 때문에, 전략적으로 접근하는 게 정말 중요해요.
이 포스팅에서는
양도와 증여의 차이점, 각각 유리한 상황, 실전 세금 계산 예시
까지 실제 사례 기반으로 쉽게 설명드릴게요. 절세 전략이 궁금한 분들은 끝까지 읽어보시면 큰 도움 되실 거예요 💸
1️⃣ 증여와 양도, 개념부터 정확히 알아보자
📌 증여란? 증여는 대가 없이 무상으로 재산을 넘겨주는 행위예요. 주로 부모→자녀, 배우자 간에 많이 발생하고, 이때 ‘증여세’가 부과돼요. 증여세는 받는 사람이 부담하며, 증여받은 재산의 가치에 따라 세율이 달라져요.
📌 양도란? 양도는 부동산이나 주식을 대가를 받고 넘기는 것을 말해요. 이때 생기는 이익, 즉 양도차익에 대해 양도소득세가 부과돼요. 양도세는 팔아서 생긴 이익이 있는 경우에만 발생해요.
🔍 증여와 양도의 핵심 차이점
| 항목 | 증여 | 양도 |
|---|---|---|
| 의미 | 무상 이전 | 유상 이전 |
| 부과세 | 증여세 | 양도소득세 |
| 세금 납부자 | 받는 사람 | 파는 사람 |
| 적용 세율 | 10~50% | 6~45% |
양도와 증여의 개념이 헷갈리면, 어떤 방식이 더 절세에 유리한지도 판단하기 어려워요. 다음부터는 ‘어떤 상황에서 증여가 유리한지’ 자세히 살펴볼게요.
2️⃣ 언제 ‘증여’가 더 유리할까?
👨👩👧 자녀에게 미리 재산을 넘기고 싶을 때 부동산이나 주식을 생전에 자녀에게 미리 넘기는 방법으로 증여가 활용돼요. 상속보다 빠르고, 증여세 공제 혜택(자녀당 5천만 원, 배우자 6억 원)도 있기 때문에 장기적으로 절세 전략이 될 수 있어요.
📈 자산 가격이 오르기 전에 이전 증여 시점의 시세 기준으로 세금이 계산돼요. 즉, 앞으로 가치가 더 오를 자산은 지금 미리 증여하는 것이 세금 부담을 줄이는 길이 될 수 있어요. 예를 들어 5억짜리 부동산을 지금 증여하면 5억 기준으로 증여세 부과되지만, 3년 뒤 8억이 된다면 그 차액 3억에 대한 세금은 피할 수 있어요.
⏳ 장기적 절세를 노릴 때 증여 후 자녀가 일정 기간 보유하고 양도하게 되면 그 자녀 기준으로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어요. 또한 증여일로부터 5년 내 처분 시 양도소득세 계산 시 주의가 필요하니 ‘증여 후 보유 기간’도 전략적으로 고려해야 해요.
3️⃣ 언제 ‘양도’가 더 유리할까?
🏠 실거래로 처분하고 싶을 때 양도는 자산을 팔고 현금화할 수 있다는 장점이 있어요. 증여는 자산을 넘기기만 할 뿐,
자금이 생기진 않죠
. 그래서 자산을 실제로 처분해 자금 확보가 필요한 경우에는 양도가 훨씬 유리할 수 있어요.
🏘 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있을 때 다주택자라면 양도세 중과가 적용돼 부담이 큰데,
일시적 2주택 조건을 충족하거나조정대상지역에서 비과세 요건
을 갖추면 양도세 부담을 낮출 수 있어요. 이럴 땐 증여보다 양도가 절세 전략이 될 수 있어요.
💵 주택을 팔고 목돈이 필요한 경우 퇴직, 창업, 투자 등의 목적으로 주택을 현금화하고 싶다면 양도가 가장 현실적인 방법이에요. 특히 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하면 양도세도 부담 없이 처분할 수 있어요.
📊 실전 예시 만약 10년 전 2억 원에 구입한 주택을 현재 6억 원에 판다면, 차익 4억 원에 대해 기본공제, 장기보유특별공제 등을 적용해 양도세를 낮출 수 있어요. 반면 자녀에게 증여할 경우 6억 원이 시가가 되어 증여세가 더 클 수도 있어요.
정리하자면, 양도는 현금화가 목적이거나, 1주택 비과세 요건이 될 때 유리해요. 다음은 본격적으로 ‘세금 비교’를 통해 증여와 양도의 실전 차이를 살펴볼게요!
4️⃣ 증여세 vs 양도세, 세금 비교 예시
양도와 증여, 둘 중 어떤 방식이 유리한지는 결국 세금이 얼마나 나오느냐에 달려 있어요. 이번에는
각각의 세금 계산 방식과 실제 사례
를 통해 두 방식의 차이를 비교해볼게요.
💰 부동산 증여 시 세금 계산법
예를 들어 부모가 시가 5억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여한다면,
- 기본 공제: 5,000만 원
- 과세표준: 4억 5천만 원
- 증여세율(20%) + 누진공제(1,000만 원 적용)
→ 최종 세금 약 8,000만 원 전후 발생할 수 있어요.
💵 양도 시 양도소득세 계산법
만약 같은 아파트를 2억 원에 샀다가 5억 원에 팔았다면, 양도차익 3억 원에 대해 과세가 이루어져요.
- 기본 공제: 250만 원
- 장기보유특별공제 적용 가능
- 세율: 6~45% 구간 누진
→ 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 0원도 가능!
📊 실전 비교 요약
| 항목 | 증여 | 양도 |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 증여재산가액 | 양도차익 |
| 세금 부담 | 자녀가 부담 | 본인이 부담 |
| 절세 조건 | 가치 상승 전 증여 | 1주택 비과세, 장특공 |
👉 결론적으로, 상황에 따라 세금이 훨씬 적게 나오는 쪽이 바뀌기도 하니 항상 시뮬레이션과 전문가 상담을 함께 고려하는 게 좋아요.
5️⃣ 가족 간 거래 시, 증여로 간주되는 경우
부모 자식 간, 형제자매 간, 배우자 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류돼요. 세법에서는 이 거래에 대해 훨씬 더 엄격하게 증여로 간주하고 세금을 매길 수 있어요. 즉, 실제로 돈을 주고 팔았더라도
세무상 ‘증여’로 보는 경우
가 많다는 뜻이에요.
🚨 저가양수도 = 증여로 판단될 수 있어요
부모가 자녀에게 시세보다 싸게 아파트를 넘긴다면, 그 차액을 '무상으로 준 것'으로 보고 그만큼을 증여세로 부과할 수 있어요. 예: 시가 5억짜리 집을 3억에 팔면, 2억은 증여로 간주됨 → 증여세 부과
📈 시가초과 증여도 마찬가지예요
반대로 자녀가 부모의 재산을 시가보다 비싸게 사는 경우에도 해당 차액만큼 부모가 자녀에게 무상으로 이전했다고 판단할 수 있어요. 이건 ‘역증여’로도 불려요.
🔍 국세청의 세무조사 대상 조건
- 실거래가 시세보다 30% 이상 저가/고가
- 소득 없이 자산을 취득한 경우
- 자녀 명의로 부동산 다량 보유
- 금전 무상 대여 → 부모가 자녀 전세자금 지원
이런 경우에는
고지 없이 세무조사 대상
이 될 수 있어요.
📝 거래 시 체크리스트
- 시가 기준으로 거래 금액 설정
- 금전 거래는 반드시 계좌이체 기록 남기기
- 거래 계약서 작성 & 등기도 정식 진행
가족 간이라고 해서 느슨하게 거래하거나 세금 신고를 생략하면 오히려 나중에 큰 세무 리스크를 떠안게 될 수 있어요.
다음은
증여와 양도의 절세 핵심, 바로 타이밍
을 주제로 정리해볼게요! ⏰
6️⃣ 절세 전략은 타이밍이다
세금은 금액도 중요하지만, 언제 결정하느냐가 절세의 핵심이에요. 특히 부동산 시장처럼 가격이 계속 변동되는 자산은 증여든 양도든
타이밍을 어떻게 잡느냐
에 따라 수천만 원의 차이가 생길 수 있어요.
📌 증여 전 미리 준비할 것들
- 부동산 시세 변동 예상하기 (오르기 전 증여가 유리)
- 공제 한도 확인하기 (자녀: 5천만 원 / 배우자: 6억 원)
- 가족 구성원 중 공제 여력 있는 사람에게 분산 증여
예를 들어 자녀가 2명이라면 1인당 5천만 원씩 공제 가능해서
총 1억 원까지 증여세 없이 이전
할 수 있어요!
🧾 양도 전 체크할 절세 조건
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부 확인
- 보유 기간 2년 이상 / 실거주 2년 이상 여부
- 양도 시기 조정 (내년으로 미루면 공제 늘어날 수도 있음)
양도세는 장기보유특별공제를 적용받으면 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있어요.
최소 10년 이상 보유 시 + 실거주라면 가장 큰 혜택
을 받을 수 있죠.
💡 타이밍 조정만으로도 수천만 원 차이
예를 들어 9년 보유한 아파트를 급하게 양도하면 장특공 72%인데, 1년만 더 보유하면 80% 공제로 절세 폭이 달라져요. 즉,
1년의 차이가 수천만 원 절세로 연결될 수 있는 구조
예요.
📝 세무전문가와 시뮬레이션은 필수
타이밍 전략을 세우기 위해서는
사전에 계산기 돌려보고, 전문가와 상담
하는 게 정말 중요해요. 무조건 빨리 넘기는 것보다 언제, 누구에게, 얼마를가 더 핵심이거든요.
그럼 마지막으로, 증여와 양도를 ‘섞는 전략’도 가능하다는 거 아시나요? 다음 섹션에서 복합 전략까지 알려드릴게요!
7️⃣ 증여+양도 조합 전략도 있다
꼭 '증여만' 혹은 '양도만' 선택해야 할까요? 사실 절세 전략의 핵심은 혼합 활용이에요. 특히 고가 자산이거나 다주택자인 경우,
일부는 증여, 일부는 양도
방식으로 합리적인 세금 설계를 할 수 있어요.
🔄 일부 증여 + 나머지 양도
예를 들어 2주택자인 A씨가 자녀에게 1채를 증여하고, 나머지 1채는 본인이 직접 매도하면
양도세 중과를 피하면서 증여세도 공제 안에서 관리
할 수 있어요.
또는 다가구 주택의 일부 지분만 자녀에게 증여하고,
나머지를 팔아서 현금화
하는 방식도 사용돼요.
👨👩 자녀에게 먼저 증여 후 매도 전략
가격이 오를 것으로 예상되는 자산을 자녀에게 미리 증여한 후
자녀 명의로 매도하게 하면
부모가 직접 매도하는 것보다 양도세 부담을 줄일 수 있어요.
단, 증여 후 5년 이내 양도하면 부담부증여처럼 간주되어 추가 과세될 수 있으니 타이밍 주의!
📞 이런 상황에선 전문가 상담 필수!
- 부동산이 2채 이상인 경우
- 증여세·양도세 모두 큰 금액이 예상될 때
- 자녀에게 증여 후 매도하려는 계획이 있을 때
이럴 땐
세무사 상담을 통해 세액 시뮬레이션
을 받고 최적의 조합을 설계하는 게 가장 안전하고 똑똑한 전략이에요!
그럼 이제, 많은 분들이 궁금해하는 질문들! FAQ 8개를 모아서 정리해드릴게요 😊
8️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부모에게 부동산을 싸게 샀는데 증여세 내야 하나요?
A1. 시가보다 30% 이상 저가 거래 시 증여로 간주되어 증여세 부과될 수 있어요.
Q2. 자녀에게 증여하고 바로 팔면 절세가 되나요?
A2. 5년 이내 양도 시 이월과세 적용되어 절세가 어려워질 수 있어요.
Q3. 1세대 1주택 양도세 비과세 조건은?
A3. 보유 2년 이상 + 실거주 2년 이상일 경우 비과세 적용 가능해요.
Q4. 배우자에게 증여하면 무조건 세금 안 내나요?
A4. 증여공제 한도(6억 원) 초과분은 과세 대상이에요.
Q5. 증여 후 10년 안에 다시 증여하면 세금 합산되나요?
A5. 네, 10년 내 동일인에게 증여한 금액은 합산되어 과세돼요.
Q6. 미성년자에게 증여해도 되나요?
A6. 가능하지만 공제 한도가 낮고 자금출처 조사 가능성도 높아요.
Q7. 상속이 증여보다 유리한 경우는 언제인가요?
A7. 고령자, 공제 요건 충족 시 상속이 유리할 수 있어요.
Q8. 세무사 상담은 언제 받는 게 좋을까요?
A8. 자산 규모가 크거나 자녀에게 이전 계획이 있다면 사전 상담이 필수예요.
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